4399js金莎官方网站

住上新房是件开心事，但因各种原因拒交物业费的业主也不在少数。福州一男子就对开发商委托的物业不满，不认可物业费缴纳标准，同时认为未直接与物业公司签订合同，十多年来一直不愿交费。物业公司诉至法院，近日，福州鼓楼法院认定，开发商与物业签订的管理委托合同有效，物业提供服务，业主也有缴费义务。《民法典》第九百三十九条明确规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。

不满收费标准 十来年没交物业费

陈先生家住福州鼓楼区，2000年左右家中老房拆迁，他和福州某房地产开发公司签订拆迁过渡安置协议。

2003年新房建好，房地产开发公司和某物业公司签订《物业管理委托合同》，将承建的小区委托管理，期限至2033年6月29日。物业公司根据省物价部门文件具体收费标准，核定小区的物业管理费为住宅1元/平方米·月。

拿到新房准备入住的陈先生一算，根据房屋建筑面积，他每月要交127元物业管理费。这下他不乐意了，他提出拆迁过渡安置协议中约定，物业费按物价部门定价的40%收取，他每月只能交50.8元。陈先生同时认为，自己也没有直接和物业公司签订物业服务协议，遂拒交物业费。

虽然之后也享受着物业公司提供的保洁、安保等服务，但从2004年7月开始，陈先生就没交过物业费。去年7月，物业公司多次催收未果后，向法院起诉，要求陈先生缴付物业管理费、水电费公摊等合计24384元。

物业管理委托合同有效 享受服务就有缴费义务

鼓楼法院审理认为，物业公司与房地产开发公司签订的《物业管理委托合同》合法有效，物业公司提供了服务，业主也有按时缴纳物业管理费的义务。

法院同时认为，陈先生提出的安置协议，是他与房地产开发公司所签，物业公司非协议当事人，协议对其无约束力，陈先生可另行主张权利。此外，因为物业公司从去年7月才向陈先生邮寄催款函，2017年7月前的物业管理费用诉请已超过诉讼时效，法院不予支持。因此，陈先生应支付2017年7月至2020年6月的物业费，计4572元。

鼓楼法院法官表示，根据《民法典》第九百三十九条的规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。

需要注意的是，新建小区建成与业主收房签订正式物业合同，存在一定时间差，在此期间物业要对小区建筑及其附属设施进行维修养护，对卫生和相关秩序进行管理维护。因此，虽然未签订正式物业服务合同，但业主事实上已经享受了物业公司提供的各项服务，与物业公司形成了物业服务法律关系。因此，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由，拒绝支付物业费。

提醒

不满前期物业 业主有权更换

那么，业主若对小区开发商委托的前期物业公司不满意，是否有权更换物业公司？

法官表示，业主委员会有权解除，但应该提前通知。《民法典》第九百四十条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

业主按照《民法典》第九百四十六条规定，联合业主召集业主大会，共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前60日以书面形式通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。