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一、什么是业主委员会？

答：业主委员会由业主大会依法选举5至17人单数组成，业主委员会每届任期五年。是业主大会的执行机构，对业主大会负责。

二、哪些事项属于业主共同决定事项？

答：《民法典》第二百七十八条 下列事项由业主共同决定：

1、制定和修改业主大会议事规则；

2、制定和修改管理规约；

3、选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

4、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

5、使用建筑物及其附属设施的维修资金；

6、筹集筑物及其附属设施的维修资金；

7、改建、重建建筑物及其附属设施；

8、改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

9、有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

三、成立业委会有什么好处？

1、选聘或解聘物业服务公司

在没有成立业主委员会的情况下：当业主与物业服务公司发生纠纷时（比如认为物业公司无法保障小区的安全，门卫形同虚设，对物业公司的收费标准、服务质量不满意），业主采取的方式大多是拒绝交纳物业费等相关费用。而物业公司在业主不交纳物业费的情况下，无心服务，服务质量每况愈下，形成恶性循环。结果损害的还是业主自己的利益。

在成立业主委员会的情况下：当广大业主认为物业公司提供的服务质量到位、价格合理，那么业主委员会可以代表广大业主和物业公司进行续约。反之，则可以解除与物业公司的合同，另外选聘新的物业公司。

2、监督、审核各项经费的支出

业主对物业公司收取的费用如何使用往往不得而知，特别是专项维修基金的使用。

专项维修基金主要用于物业共用部位、共用设施设备的维护和更换。但目前很多业主都不知道该基金用于何处，甚至在很多小区，该费用被物业公司中饱私囊。而业主委员会可以决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施。

3、监督和协助物业履行服务合同

业主购买小区的一套房子一般有两种权利：一种是专有权，指的是自己所购房屋的权利；另一种是共有权，指的是除专有权以外建筑的公共部位的共有权利。

业主委员会可以及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；同时业主委员会可以代表业主行使对公共部位的共有权利，比如制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；可以要求物业整改并完善小区配套设施等。

4、沟通的桥梁

除此之外，在生活当中，业主与业主之间，业主与物业、开发商之间都有可能发生各种各样的纠纷，当纠纷出现时，业主委员会可以作为其间的桥梁，起到很好的沟通作用，避免问题的恶化。对业主以及开发商、物管都有好处。

5、行使业主大会赋予的其他职责

业主委员会还可以根据业主大会的决定，行使对公共部位的共有权利等其他职责，如制订、修改物业服务区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度等。

对于一个商品房小区来说，业主花钱买房包含两个部分，即专有部分和共有部分。专有部分属于业主个人所有，由自己管理维护；共有部分属于小区内全体业主共同所有，需要大家共同参与管理，建立一种管理机制。业主大会这一自治组织，为业主们共同决定小区的公共事务提供了一个有效的平台。

在观念上，很多业主已经意识到业主委员会的作用。

部分将房子用来出租或者没有入住的业主或许认为，业主委员会和自己没有关系。但实际上，要构建环境优美、关系和谐的小区，离不开小区业主大会和业主委员会。因为单靠个体业主，很难对小区物业服务进行有效的监督管理。

而成立业主委员会，能充分发挥业主的积极性和自主性，能够有效解决物业服务工作中的各种问题，协调好业主与业主之间、业主与物业、开发商之间的关系，维护全体业主的合法权益，有效提高小区全体业主的舒适和谐生活水平。

从融入基层社会治理体系、完善业主委员会治理结构、提高物业管理服务水平、促进生活服务业发展、规范维修资金使用管理、加强物业服务监督管理等6个方面提出了21项措施。

在优化市场竞争环境方面，加强物业服务企业注册信息共享，探索建立和完善物业服务合同和项目负责人备案制度。完善物业管理招投标制度，加强对招标代理机构、评标专家和招投标活动的监督。指导业主委员4399js金莎官方网站过公开招标选择物业服务企业。住房和城乡建设部门在征求街道意见的基础上，建立了物业服务企业红名单和黑名单制度，促进优胜劣汰市场环境的形成。对于严重违反法律法规，情节恶劣的，物业服务企业和直接责任人员应当依法清场。

在建立物业服务企业信用管理体系方面，应建立物业服务信用评价体系，制定统一的信用评价标准，构建国家信用信息管理平台。根据合同履行情况、投诉处理情况、日常检查情况和街道意见，收集相关信用信息，实施综合信用评价，并依据法律法规披露企业信用记录和评价结果。城市住房和城乡建设部门将根据企业信用状况，授予信用星级标志，实行信用分类监管，在物业管理招投标、业主大会选聘物业服务企业、政府采购等前期加强信用信息应用。

在完善维修资金管理制度方面，要提高维修资金管理机构的专业化、规范化管理水平。通过公开招标的方式，综合考虑存款利率、资产规模、服务效率等因素，选择有专门账户管理的银行，控制有专门账户管理的银行数量。

在完善物业服务价格形成机制中，物业服务价格主要通过市场竞争形成，服务价格由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定，可以根据服务标准、价格指数等因素动态调整。提倡付费制。市住房和城乡建设部门应当公布物业服务清单，明确物业服务的内容和标准。物业行业协会应当监测并定期公布物业服务成本信息和定价规则，为业主和物业服务企业协商物业成本提供参考。引导业主和物业服务企业通过合同约定物业服务价格调整方式。物业服务价格由政府指导价的，有定价权的物价部门和住房城乡建设部门应当制定并公布基准价格及其浮动幅度，建立动态调整机制。

近日，洛江区津汇红树湾A区的业主刘先生反映，小区业委会在没有经过业主大会的同意下，私自招标物业公司，小区业主为此颇为不满，现在已有超过一半的业主表示要推翻此前的招标结果。

业主反映 未经过业主大会同意 业委会私自选聘物业

刘先生是洛江区万安街道津汇红树湾A区的业主。A区的房子是2017年交房的，当时约定每个月物业费为2.5元/平方米，由于收费较高，加上前期物业公司存在一些管理问题，所以业主决定重新选聘新的物业公司来管理小区。

刘先生说，去年，小区成立业委会，着手物业公司选聘事宜。本来选聘物业公司是业主大会的权限，可是业委会在业主不知情的情况下，私自招标了一家物业公司。他和其他业主认为，业委会只是执行机构，不能擅自替全体业主做决定，而且选聘物业公司的方式和要求都要由业主大会决定。可业委会选聘物业公司全程没有公示，直接出示4399js金莎官方网站结果，甚至还直接跟4399js金莎官方网站物业公司签合同。不仅如此，业委会还提出每个月2.5元/平方米的物业费要留0.3元/平方米到公共账号上，中间可能存在猫腻。为此，业主们对此次招标的结果表示极大的不满，觉得业委会的行为侵犯到他们的权益，现在已有超过一半的业主表示要推翻此结果。

刘先生说，当时业委会选聘物业公司是没有经过业主大会同意的，他希望有关部门能够查清此次物业招标过程中是否存在问题，同时希望能在住建部门、街道办事处等单位的见证下，召开业主大会公开选聘物业公司管理小区。

业委会表态 招标文件合法且合规 发在业主群告知业主

对此，津汇红树湾A区业委会孙主任表示，针对小区要重新选聘物业公司这件事，此前业委会曾跟街道办事处、社区居委会商量过，也曾在媒体上刊登招标公告。原本是准备从报名的物业公司中选出三家让业主投票决定的，可是程序走了一半，部分业主却不同意这样操作，无奈只能叫停。后来，业委会就委托第三方公司进行选聘。当时制定的招标文件和合同都是合法、合规的，唯一的瑕疵就是招标文件没有公示，只是发在业主群里告知业主。

孙主任说，每个月留下的0.3元/平方的物业费是放在物业公司和业委会设立的公共账号上，主要是作为小区的小额维修费用和景观维修费用。此外，公开招投标是无法保证哪家公司4399js金莎官方网站的，因此中间不存在猫腻。4399js金莎官方网站的物业公司有6个月的试用期，如果做不好可以解聘。招标文件设置的很多条件和处罚都是为了保证业主们的权益。

部门回复 双方已达成一致看法 对招标程序进行检查

针对此事，记者采访了洛江区住建局、万安街道办事处。

洛江区住建局房管股陈股长告诉记者，业委会代表的是业主们的权益，涉及小区的重大事项都是要进行公示的，目前万安街道办事处正在协调此事，他们也将持续关注。

万安街道办事处叶主任表示，此事部分业主和业委会各有自己的说法。8日上午，业委会、业主代表以及街道、社区的相关负责人一起开会协商此事。目前，业主代表和业委会达成一致看法，业委会将提供招投标中的所有材料，由街道办事处会同住建部门对招标程序进行检查，如果确实存在问题就当作废标。如果没有问题，该4399js金莎官方网站物业就可以接手管理小区。

小区选聘物业谁做主？小编通过一则案例告诉你！

业委会：过半业主支持公开选聘物业公司

景香苑小区业委会负责人刘涤平告诉记者，湖南名家物业管理公司管理该小区11年，就侵占了小区11年的公共收益，且从不公布收益财务报表。一些本应维修的公共设施也没有及时维修，还挪用小区业主的水费。

刘涤平告诉记者，上一届业委会与名家物业公司签的物业服务合同2016年11月30日到期。小区新一届业委会去年9月成立后，针对名家物业公司的问题召开了一次业主大会，超过半数的业主反对与名家物业公司续签合同，支持公开选聘物业公司。

刘涤平提供了业主意见征求表，记者看到，每一名业主在备选栏都对“公开选聘”或“续签合同”表了态，结果显示：专有部分占建筑面积过半数的业主且总人数过半数的业主（简称“双过半”）同意选聘物业公司。业委会根据业主大会的授权，向长沙多个物业公司发出文书，也通知了名家物业公司。但名家物业公司不参与竞标，在新的物业公司选聘出来后也拒绝移交。

物业：服务11年，物业业主亲如一家

湖南名家物业管理公司长沙分公司负责人石女士告诉记者，小区业委会这次选聘物业公司是违法的，社区、街道和区城乡建设局房屋管理科都不认同小区业委会的做法。

在景香苑小区内，记者见到了多份名家物业公司对于小区业委会关于物业公司不作为的书面回应和反驳，其中一封致小区全体业主的公开信中表示：名家物业公司11年为小区服务，做到了物业业主亲如一家。本届小区业委会成立以来，提出各种苛刻条件。选聘物业公司不能由业委会决定，而应由全体业主现场投票表决。

监管部门：小区选聘物业未依法依规进行

记者在采访过程中见到了一份开福区城乡建设局与芙蓉北路街道办事处致景香苑小区全体业主的公告，公告称根据《物权法》第七十六条：“选聘和解聘物业服务企业或其他管理人员，应当经专有部分占建筑面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意方可生效。”公告认为本次选聘物业公司未按相关规定依法依规进行，选聘结果不成立，不能进行物业交接。

开福区城乡建设局房屋管理科负责人李先生告诉记者，选聘物业必须要召开业主大会，可以集中到一起来讨论，也可以书面委托的方式表态。被选中的物业公司必须得到业主“双过半”的认可。

律师说法：监管部门应尽快协助小区选聘物业

湖南英萃律师事务所律师张桂枝表示，不管选聘物业公司是否需要“双过半”，小区物业服务合同到期后，如果小区与物业公司没有再签订服务协议，那么物业公司在没有小区授权情况下继续进行物业管理是没有法律依据的，如果物业公司继续服务，业主可不支付物业服务费用。相关管理机构在认定选聘物业服务公司正确程序的同时，面对小区物业服务合同过期的状况，应尽快协助景香苑小区选聘物业公司。因为目前这种情况拖得越久，对景香苑小区全体业主的影响越大。

随着各种法律法规的日益完善和人们维权意识的不断提高，物业管理纠纷呈上升趋势。为了更好地解决物业公司和业主之间不断出现的矛盾和纠纷，了解清楚物业管理方面的知识也是尤为重要的。下面小编为大家详细介绍一下物业管理合同签订期限是多久，以及物业管理合同续签要注意的事项，希望对大家有所帮助。

一、物业管理合同签订期限是多久

1、物业前期订的合同有效期：小区如果业主心不齐不能成立业主大会，前期物业服务合同无论约定有效期与否合同继续有效。

2、根据国务院物业管理条例：前期物业服务合同在业主大会成立、业委会选聘物业公司签订物业服务合同生效之日起前期物业服务合同失效，06年的楼盘到目前为止没有成立业主大会是不正常的，更换物业公司必须成立业主大会，按照建设部业主大会议事规则的程序，小区有20％的业主同意由当地居委会、街道办事处、物业管理行业主管部门牵头组织进行选举，小区2／3的业主同意才能更换物业公司。

3、小区如果业主心不齐不能成立业主大会，前期物业服务合同无论约定有效期与否合同继续有效，否则你们小区没有物业公司管理或新物业公司管理小区不合法，因为重新签订物业服务合同的合法单位必须是业主大会授权的业委会与物业公司签订的物业服务合同在法律上有效，否则是无效合同。

二、物业管理合同续签要注意什么

1、要明确业主委员会的权利。除了《物业管理条例》规定的业主委员会应有的权利外，其他一些权利，也应在服务合同里明确约定。例如业主委员会对物业公司有监督权。但是，如果这种权利没有相应保障的话，实践中是无法行使的，物业公司一般对业主委员会的建议和监督根本不予理睬，所以只能是业主委员会控制住了物业公司主要的经济来源后，才能有效地监督制约物业公司。因此，业主委员会在和物业公司签合同时，可以约定物业公司在收取物业费后，将该费用存于业主委员会的账户，由业主委员会根据小区费用的支出情况分期拨付给物业公司；业主委员会对物业公司的财务具有调查权和监督权、业主委员会对物业公司服务质量有权提出意见并可要求其限期整改等内容。同时，业主委员会应承担相应的义务，督促业主按时交纳物业费，积极配合物业公司工作，尊重物业公司专业化的管理方式和措施等。

2、要明确物业公司的权利和义务。本着权利和义务对等的原则，在赋予物业公司管理整个小区日常事务权利的同时，也要明确物业公司所承担的义务。这里需要提醒的是，合同中还尽可能的明确违约责任，例如因保安失职，导致业主的物品被盗等问题，物业公司应如何承担赔偿责任；物业公司在使用物业费时，都必须有明确的记录，并向业主委员会公开全部的账簿等义务，如果不公开，则承担何种违约责任。