更换物业常见问题 - 小区更换物业流程

物业管家收费答客问及应对措施

答客问

1.业主：目前物业费高，等业委会与物业公司续签合同、降低物业费标准时再交费。

物业公司：

1）业主与物业公司之间，是通过契约形式建立起来的服务与被服务关系；业主在入住时，与物业公司签订《前期物业管理协议》，约定了服务内容和收费标准。双方就应按《前期物业管理协议》约定履行双方的权利和义务。

2）若业委会与物业公司续签《物业服务合同》时，对收费标准重新约定；则应以《合同》签定生效日期后，再执行新约定。在此之前，原《前期物业管理协议》或原《物业服务合同》是合法有效的，双方都应执行原规定。

3）物业公司每天都在投入成本（比如，员工工资，公共设施维护保养），为业主服务；业主享受到服务，就应按约定交费；物业公司没用费用，如何为业主提供更好的服务？

2．业主：物业服务不到位，要免一部分物业费可以考虑交费。

物业公司：

1）按《物业管理条例》第七条规定：业主有按时交纳物业服务费用的义务。

2）首先让业主指出哪些工作不到位，进而判断是否真不到位；若确实有不到位的地方，立即安排相关工作人员去整改；

3）若业主属“无理挑剔型”，则可以陪同业主一起到现场核查，可以从某种程度上揭露业主的“阴谋”。

4）坚定立场，不能轻易承诺降费。

3. 业主：目前手中没钱，或现在比较忙，过些天再来交费。（此类型属于无理推托型）

物业公司：

1）不能完全相信业主过一段时间一定会来交费，一定要与业主约定好交费时间。

2）在业主未交费之前，不断与该业主保持联系，让业主没有退步的空间。

3）到约定交费时间，与该业主沟通；若业主再找理由，收费人员可以告诉业主可以上门收费或到业主单位去收。进一步给业主压力。

4）业主在家时，主动上门与业主沟通，催费。

4. 业主：业主以开发商对小区及公共设施设计不合理为由，拒交物业费。

物业公司：

1)向业主讲明开发商、业主、物业公司三者之间的关系，设计问题不是物业管理职责范围内所能解决的，超出物业管理服务的权限范围。

2) 业主交物业费是来享受物业管理服务，以小区房屋或设施设计不合理为由不交物业费，是没有理由的。

3）涉及建设单位设计不合理，物业公司可以代表业主向相关单位发函；有业委会的也可以让业委会来发函（避免物业公司与开发商之间的矛盾激化）。但能否有效果，物业公司无权制约其它单位。

5．业主：买房子后，不在小区住，没享受到物业服务，所以不交物业费。

物业公司：

1）业主不在小区住，在很多方面也是在享受物业管理服务，比如安全、公共卫生、绿化等服务；这些物业服务对业主房屋的保值和增值起到潜移默化的作用。

2）北京市高级人民法院《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》中第23条规定“业主因自身原因未居住房屋并以此为由要求减免物业服务费用的，一般不予支持。”

6．业主：物业费都干什么了？

物业公司：物业服务费是物业公司为业主提供各项服务的基本保证。费用的支出包括以下几个方面：

1）小区的绿化养护；电梯维护；供电、供水设备运行保养；保洁服务；垃圾清运均由专业公司提供，每月要从物业费中支出以上各项服务费用。

2）秩序维护员、维修技工、保洁员及管理人员的工资要从物业费中支出。

3）小区的公共用水、用电等能源费要从物业费中支出。

7．业主：房屋施工质量存在问题，施工单位维修好后业主提出从维修好开始交费是否可以。

答：不可以。房屋施工质量有问题，施工单位维修属正常行为，与物业服务没有直接关系，业主享受了物业服务的内容，应全额交纳物业服务费。

8．业主：房屋维保期已过，业主提出一些简单施工质量问题怎么办？

物业公司：

1）管理处本着客户满意经营的理念和以解决问题收取拖欠物业费的原则，能给业主简单维修的尽量修复。

2）向业主讲明：这些工作本不是物业服务范围内，但物业愿意帮业主把这些力所能及的问题处理。

9．业主：集中供暖不热，所以不交物业费和供暖费。（独立采暖属工程质量问题）

物业公司：

1）派工程技术人员对提出不热的业主房间，测量温度，联系施工单位一起进行多次跟踪查找原因；确认是否有设计问题或施工问题。

2）经过跟踪，确有设计问题或施工问题的，由施工单位和管理处工程人员一起进行解决。

3）供暖不热，有多方面原因。物业公司在能力范围内帮助解决，有作为。因此业主应该交物业费。

10．业主：在小区丢过自行车（或车辆被刮），因此不交物业费或要少交物业费，用来弥补业主损失。

物业公司：

1）物业公司对小区业主自行车未收取自行车保管费，因此对小区内自行车无保管责任。业主在小区内丢失自行车，物业公司可以协助公安部门进行调查，但无赔偿业主的义务。

2）确认业主的机动车是否交费；业主交纳停车费，属于停车场地租赁费用，物业公司在《车位租赁合同》上对此有约定。

3）一般，物业公司可以帮助业主出具证明，让被刮车辆的业主向保险公司索赔，属于对业主帮忙行为。业主不能因此用物业费来顶替其它损失。

11．业主：家中工程质量问题很多，要施工单位赔付，但施工单位未答应。业主让物业公司向施工单位索要赔付，以此顶替物业费。

物业公司：

1）物业公司与施工单位不存在任何契约关系，也不存在债权债务关系，物业公司没有理由向施工单位索赔。

2）业主对施工单位索赔不成功，可以通过法律途径来解决。

3）业主以此拒交物业费的说法，是不成立的。

12．业主：对小区周围施工扰民或临街车辆扰民提出投诉，并以此理由拒交物业费。

物业公司：

1）对此类扰民，物业公司可以与居委会、以及业委会一起联名向有关单位反映情况；业主本人也可以向政府主管部门投诉。但物业公司没有权利去约束小区处其它单位或部门，同时也是物业管理服务范围之外。

2）业主以此理由不交物业费，是不成立的。这种说法在法律和情理方面都是站不住的。

13．问：上门收费时业主提出的各类问题如何处理？

答：

1）了解清楚业主欠费的真实原因，请业主将问题填写在欠费原因栏内；

2）当天将欠费原因交给客户主任汇总；

3）施工质量问题开单，由工程技术人员上门查看，能简单处理的给业主处理；不能当时处理的问题回来和管理处经理、技工班长协商处理；

4）对物业服务或开发商意见较大的业主，当年不交费的由客户主任负责沟通处理，有往年欠费的由经理负责沟通。

14．小区内路面车位属于全体业主的，收这些费用是用来维修停车路面的，这是路面压损坏收的资金，也是用来弥补维修资金的，如果不交也损害了没有汽车这部分业主的利益，他们是不是有意见呀。

物业：

要看车位的产权是谁的，小区内路面车位属于全体业主的，既然有车的业主要占用就要付费，收取的费用也属全体业主所有，用于小区的物业管理。地下车位如果产权是开发商的，那就本着谁建设谁受益的原则，停车费就归开发商，物业公司帮忙出租的可以收取相应的中介费，当然还有管理费；产权是全体业主的，就跟地面车位一样，物业公司只能收取管理费，其余的仍然归全体业主。

地上停车位应该收费，因为物业公司对停放此处的车辆要进行相关管理，要投入一定的人力和物力成本。同时，物业收取的停车费更多的是取之于业主用之于业主。在扣除物业公司维护车辆秩序的管理成本外，停车费的剩余部分全部用于小区道路的维护保养。停车位所收取的停车费，我认为实际上就是占位费。作为小区公共面积，有车的业主占有和使用了，相对无车业主来说就是受益者，所以应该交一部分费用。

地上停车费其实主要是占位费，就是占有小区公有面积所要交纳的费用。至于停车费中占位费或车位费与停车管理费的比例，已经在物业服务合同4399js金莎官方网站确了。

业主委员会是全体业主的代表，业委会同意并授权物业公司收取车位费，物业公司就可以行使收费权利。而事实上，虽然业主委员会授权，但有的业主却并不认可业委会的这一授权，甚至与物业公司发生冲突。我认为，业主委员会应对个别业主的不交费行为进行起诉，因为他侵害了全体业主的权益。

　　物业所收取的停车费既不是车辆管理费也不是场地占用费，而应该是场地维护费。因为小区业主停车的地方一般都是小区的公用面积，占用了公用面积就应交纳场地维护费。

停车费中的停车管理费应当列入物业管理成本，归物业管理公司所有；车位费应归全体业主所有，用于公共设施、场地的维护，即列入维修基金，如有盈余可以根据约定或法律规定予以分配。当然，对于业主的钱到底花在哪了，物业公司首先应向业委会提出申请，就具体支出项目向全体业主予以说明，也就是定期进行公示。

问题与应对措施

1、业主因现房与广告有差异，拒交服务费

广告是购房者获取房屋信息的一个重要渠道，其真实性和准确性往往直接影响购房者的选择，但是目前很多开发商使用虚假广告，使现房和当初广告上的宣传有很大差别。对于这种情况，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第三条做了明确规定：出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

如果现房与开放商广告上的宣传不符，购房者可以以广告作为证据，按照以上规定要求开发商承担违约责任。

2、业主投诉说我们是说一套做一套，拒交服务费

代理公司卖房时作出一些承诺，可事后开发商不予承认。对此可以根据情况来看这些承诺是否对开发商有效：

1.如果购房者有理由相信代理人对该代理事项有代理权的，即使代理公司没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人即开发商名义订立合同，依据《合同法》第49条的规定，该代理行为有效，即开发商要负相应的义务；　

2.如果消费者知道或者应该知道代理公司已经越权，依据《合同法》第48条规定，其承诺不对开发商有效，应由代理公司负担相应的责任。另外，有时候代理公司仅仅口头承诺购房者，对于口头承诺是否有效，依据我国《合同法》的相关规定，除非法律法定，否则口头承诺是有效的，但是对于口头承诺一般都存在举证难的问题。　

特别提示：许多购房者将公司的承诺录音作为证据，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：有其他证据佐证并以合法手段取得的、无疑点的视听资料可以作为证据使用。所以取得录音证据如果没有侵害他人合法权益或者违反法律禁止性规定，并有其他证据佐证都应为有效证据。

3、业主说规划改变，拒交服务费

目前，改变规划主要有两种情况：

第一，规划部门主动变更；

第二，由开发商提出申请，规划部门审批认可。

从程序上讲，规划部门变更规划应该公示并听证。2002年5月23日实施的建设部、国家计委、国家经贸委、财政部、国土资源部、国家工商行政管理总局、监察部《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》规定：“房地产开发项目规划方案一经批准，任何单位和个人不得擅自变更。确需变更的，必须按原审批程序报批；城市规划行政主管部门在批准其变更前，应当进行听证。” 　　

2003年12月1日生效的《北京市城市房地产转让管理办法》第43条第二款规定：房地产开发企业确需变更规划许可证规定内容的，应当书面征得受影响的预购人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给预购人的权益造成损失的，房地产开发企业应当给予相应的补偿。　

如果规划部门变更规划导致相关权利人权益受到侵害的，权利人可以依据法律规定，对规划部门提起行政复议或行政诉讼，要求规划部门撤销变更后的规划。

业主不交费的处理技巧

1、最“死板”的催费技巧:无限次上门催缴,直到业主前来物管处缴纳为止。

2、最“损人”的催费技巧:打电话给其公司,跟他领导提及此事,让领导转告给业主。

3、最“温馨”的催费技巧:平时多多关心业主,了解业主家庭背景,平时多多关心其家的小孩和老人,把他们当成自己亲人一般对待,当他们遇到求助或困难时及时帮助,到时候你去催费时业主也会不好意思,就只能让你上门拿钱。

4、最“狡猾”的催费技巧:每年儿童节和重阳节等节日举办一些集体外出游玩活动,明确表示只有不欠费业主才能参加,业主会考虑到家中小孩和老人的感想,积极缴纳物业管理服务费,从而得到“双赢”运作。

5、最“难堪”的催费技巧:在路上碰到两业主在聊天,一家欠费一家不欠费,你可以过去跟欠费的业主讲“您好,您家的物业费要交咯,他家早交了呢”。

6、最“有效”的催费技巧:当然是把服务做的更好,就像一句广告语一样“没有最好,只有更好”,以超值的服务赢取更多业主的心。

7、最“便利”的催费技巧:现在社会的运转速度非常快,有很多业主早出晚归,我们物业人员很难有时间跟业主进行沟通,就写一张小便利条贴在他们家门口,等他们下班看到了会主动抽时间前来物管处缴纳。

8、最“人性化”的催费技巧:把业主的事当成自己的事,尽快把业主反映的问题反馈给上级领导,并及时跟进此事,速度解决此事,并在事后做好回访工作,从而得到业主的认同,自然而然业主会主动缴纳所欠费用。

9、最“残酷”的催费技巧:通过法律途径,给长期欠费不交的业主送去法院传票,通过打官司迫使业主缴纳所欠费用。

10、最“含糊”的催费技巧:给欠费较多的业主送去《物业服务等级收费标准》,让他自己来算这笔帐,并检查我们工作哪几点没做到位,如果都做到位了,就是业主自己的思想没有到位,意思就是请尽快抽空前来物管处交纳所欠费用。

小区停车管理办法

小区停车管理办法

总则

第一条　小区停车资源是属于全体业主的公共资源，为维护钱塘新区东裕华庭小区（以下简称小区）车辆行驶与停放，保障小区内各方权益，共建美好家园，根据有关法律法规，借鉴其他小区管理经验，结合小区实际情况，特制定本办法。

第二条　本办法所述的车辆包括机动车和非机动车（含电瓶车、自行车）。小区全体业主、住户和外来访客必须共同遵守本办法。共享单车、共享电动自行车、共享汽车一律不得进入小区。

第三条　本办法的日常管4399js金莎官方网站作由小区物业公司负责具体执行，业主大会、业委会、业主代表监督执行。

车辆备案登记

第四条　机动车所有者应主动配合物业公司做好车辆登记工作。拥有地下专有车位业主，需携带购车位合同、身份证、行驶证等文件前往物业进行车牌登记方可进入小区地库。车位转让或出租的，应携带车位转让/出租合同、转让/出租双方身份证件、车辆行驶证等文件及时向物业公司备案。

无车位业主如需短暂驶入地库，需向保安申明原因，提交电话后进入地库，停留在非消防通道打开双跳，并在半小时内驶出地库。

未经备案的车辆，不得进入小区。

拥有地下专有车位的业主车辆必须停在车位线内，不能超出车位线、占用过道、消防通道，否则均视为违规停放。

无地下停车位但有停车需求的业主，应向物业公司提供车辆行驶证、房产证、业主身份证等有关凭证。每户业主可申请一个地上公共停车位指标，每个指标对应一个固定车牌。

业主申请办理地上公共停车位停车指标，需携带身份证、行驶证、房产证原件到物业服务中心办理，同时签署《东裕华庭小区停车管理办法》知情承诺书。

每户停留在地上公共停车位的车辆数量不得超过1辆，每户停留在地下机动车库的车辆数量不得超过其地下固定车位核定停放车辆数量。

第五条　非机动车所有者应主动向物业提供业主身份证、非机动车车架号或车牌。

车辆行驶管理

第六条小区设三个出入口供车辆进出，驾驶员必须依照交通标识的指示路线行驶。

第七条　所有车辆均须经登记后进入小区。

机动车：业主机动车可凭车牌识别系统录入的车牌号进入；外来访客机动车需要进入地下车库的，必须是被访业主有空余车位，并通过打物业服务电话先行登记后进入。

非机动车：业主非机动车须凭车辆通行证进入；外来访客非机动车须先行登记、后进入。

应急、抢险、急救、警务、婚车等执行任务的特殊车辆可先行进入小区，物业后补登记。

第八条　车辆在通过小区机动车入口时，必须“一车一杆”逐一进出，不得尾随前车冲杆。若发生尾随冲杆的，物业公司有权向行车人收取损失及修复费用，所发生的损失由行车人负责。

第九条　进出小区内车速不得超过每小时5公里。车主应谨慎驾驶，减速慢行，避免碰擦，注意避让行4399js金莎官方网站非机动车辆。

第十条　小区内车辆不准鸣喇叭；行车禁止使用远光灯；小区道路上、地上公共停车位上，不得试刹车、练习驾车、修理或清洗车辆等。

行驶规定车辆停放管理

第十一条　小区车位分为地下停车位和地上公共停车位。所有车辆必须停放在规定的停车位内，不得停放在其他公共区域。

第十二条　机动车停车位有地下停车位和地上公共停车位两部分，地下停车位为专有部分，根据车位分布图，供车位所有者停放车辆，使用权归业主个人所有，由物业公司管理；地上公共停车位由业主委员会划定，供业主和外来车辆临时停放。

第十三条　机动车停车位实行“一车一位”制，一个停车位对应停放一辆机动车，不得多辆机动车停放在一个车位内，不得超出车位线停放机动车影响其他车辆通行。

第十四条　地上公共停车位实行“先到先停、有偿停车”的原则，车辆进入小区后开始计时，并按本办法规定的收费标准缴纳停车费后方可驶离小区。地上公共停车位满位时，提前告知车位已满，并让车辆尽快驶离小区门口。

第十五条　地下停车位只供经登记的车位使用人的车辆进入和停放。非车位使用人车辆不得占用他人停车位。凡有地下专有车位的业主应将车停放到地下车位，尽量把地面车位留给无地下专有车位的业主停放车辆。如发现有地下车位的业主把车停在地面临时车位，则按临停标准收费。

第十六条　应急、抢险、急救、警务等执行任务的特殊车辆可免交费用。

第十七条　大货车、和装载有毒、易爆易燃等物品的车辆一律不得进入小区。学校车辆、小型货车需进入小区的，经物业公司许可后，按规定路线行驶、规定区域停放。

第十八条　所有机动车驾驶人员皆应主动配合物业公司的指挥引导，不得随意停放，堵塞路面，压台阶，压绿地。不得停放在消防登高平台，占用消防通道。并执行本小区人车分流政策。

第十九条　非机动车停车位设置在地下室和规划电瓶车停临时放点，专供非机动车停放。不得停放在小区地面、单元大厅、楼道等其他公共部位。

第二十条　地上公共停车位收费标准详见附件。

违规处置管理

第二十一条　小区车辆管理以疏导为主，处罚为辅；由物业公司管理为主，业委会积极支持，业主和车辆使用人主动配合。

第二十二条　如有因不交纳相关费用或其他纠纷故意损坏道闸、殴打管理人员、封堵小区出入口等恶劣行为者，可由物业管理单位报告有关部门依法追究肇事者全部经济及法律责任。

第二十三条　小区按照以下规则进行车辆违规停放管理：

1．因停放在非停车位造成公共部位破损的，可要求赔偿。严重或较大损失的，报警并经由法定程序进行勘察出具赔偿标准，一般和较小损失的，可采用协商方式确定赔偿标准，一般人行道板、地下车库按300元/平方米进行赔偿，损坏绿化的按200元/平方米进行赔偿。赔偿款项缴纳物业公司，物业公司开具收据，并由物业公司负责修复损坏部位。

2．对违规停放的车辆，物业公司进行联系或报警移车，无特殊原因的，经联系60分钟内未驶离的，则由物业公司进行锁车。若违停车辆严重影响其他车辆通行或占用消防通道的，物业公司可报警拖车或由社会第三方机构进行拖车，所产生的费用由车主承担。

3．被锁车辆开锁需经物业公司同意第一次处以口头警告，第二次处以车主缴纳50元/日罚金，所得罚金由物业公司代收，并开具收据，罚金纳入小区经营性收入，用于小区建设。

4．车辆在小区出现事故、刮碰、偷盗等意外后，车主可自行报警或请物业公司代为报警。物业配合公安机关调阅监控，提供线索。

5．车辆使用人不服从门岗劝阻和解释，企图强行闯入、驶出小区的，物业公司可采取强制措施并报警。拒不服从且态度恶劣的，物业有权限制其一个月内禁止地面停车；如有殴打车位管理人员，或抢夺、摔打管理人员物品的，物业有权将该车辆列入临停车辆黑名单。涉及违法犯罪的，依法追究相关责任。

第二十四条　对在小区内超速行驶、鸣喇叭、使用远光灯、练习驾车等不文明行为发生的，物业公司均应及时予以制止。制止无效的，将违规车辆的车牌号及违规情节进行记录，不服从物业公司管理，经记录有三次及以上违规停车或行驶行为的，可在公共区域张榜通告，并自第三次行为起半年内不得进入小区。

其他

第二十五条　小区地面公共停车费收入，委托物业公司代管收取，所得收益税后70%归全体业主所有，税后30%为物业公司管理成本，并每半年一次公布机动车停放收费的收支情况，接受业主的监督。

第二十六条　业主大会授权业委会可根据小区规划和实际情况，可以拓展和改造新增公共停车位，拓展出的公共停车位供全体业主使用，所得收益除缴纳必要的管理成本外，剩余部分作为小区经营性收入归全体业主所有。具体拓展方案由业委会另行制定，但拓展的停车位不得影响消防安全。业主大会授权业委会可根据小区规划和实际情况调整收费标准。

第二十七条　本办法提及的非机动车停车管理，业主大会授权业委会可对地下室非机动车坡道、非机动车停车位监控等设施的增加、改造。

第二十八条　本办法经小区业主大会表决同意后实施。对出现侵占业主公共停车位，损害公共利益行为的，业主大会授权物业公司代表全体业主采取必要的劝阻、乃至法律手段进行维权。

根据小区实际停车情况，经业主大会表决，对进入小区地面停车位停放的车辆按以下收费标准执行，请业主（住户）及外来人员共同遵守。

附件：地上公共停车位收费办法

一、小区地上公共停车位停车费收取执行分类收费，对业主（住户）、外来车辆按照车辆归属、停放时间、停放区域实行差别化收费。

二、具体收费标准：

1、内部地上停车位，仅限业主（住户）车辆，从以下两种方式中选择一种：

（1）2小时内免费，超过2小时，按3元/小时标准收费，24小时内封顶12元，超过24小时，按以上收费规则重新、累计计算收费；

（2）100元/月，车位采取先到先停，地上公共停车位无空车位时即不允许再进入车辆。

2、外部商铺停车位，供社会车辆停放。收费标准为2小时内免费，超过2小时，按5元/小时标准收费，24小时内封顶20元。超过24小时，按以上收费规则重新、累计计算收费。不足一小时的按照一小时标准收费。

民法典 | 物业到底管啥不管啥？

民法典 | 物业到底管啥不管啥？

在日常生活中，

家里灯泡坏了，找物业；

停水停电了，找物业；

房屋出现质量问题，还找物业……

在一些居民眼中，

只要是出现问题就要求物业来解决，

物业就是万能的！

那么，

我们来看看从2021年1月1日起实施的

《民法典》的规定，

物业服务企业究竟是干嘛的？

物业管理的职责边界在哪里？

出现问题业主究竟该找哪些部门？

管

绿地被侵占物业该不该管?

问题：“我们小区才交房没几年，就已出现个别业主毁坏公共绿地的现象，物业也是不管不问。物业到底有没有管理义务?”

解读：《民法典》第二百七十四条规定：“建筑区划内的绿地，属于业主共有”;同时，《民法典》第九百四十二条规定：“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全”。

因此，物业负有对小区公共绿地的管理义务。如果小区的绿地被侵占，物业应该要求破坏者整改并恢复原样。对于不予恢复的，物业服务企业可以报请有关执法部门介入解决。

私搭乱建该谁管?

问题：据很多业主反映，部分业主存在私搭乱建的现象，到底该归谁管?

解读：上述《民法典》第九百四十二条规定了物业有维护业主共有部分秩序的义务。因此，小区内如果出现了私搭乱建，首先可以通过业主大会、业主委员会进行维权；如果在业主共有部分进行私搭乱建，同样可以请求物业进行管理；如果私搭乱建者拒不履行相关义务，还可以向有关行政部门投诉或报告，请求有关部门介入处理。

消防出问题该谁管?

问题：“我们小区地下车库消防通道被人侵占改装成储藏间，极大增加消防隐患，业主多次反映没人管。作为日常管理方，消防通道被占，到底该归谁管?”

解读：《民法典》第九百四十二条规定：“对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。”

因此，物业有义务防止其服务区域内出现违反消防法律法规的行为。这要求物业一方面应及时采取合理措施制止违反消防法的行为，另一方面有向消防救援机构报告并协助处理违法行为的义务。

噪声污染归谁管?

问题：邻居装修、跳广场舞、家里K歌……这些噪声污染经常影响我们的生活，物业该不该管?

解读：《民法典》第二百八十六条规定，业主应当遵守法律、法规以及管理规约，相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合。

业主大会或业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或噪声等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。

业主或其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。

因此，物业同样具有维护小区秩序的义务。按照《民法典》的规定，小区中出现声、光污染，权益被损害者可以请求业主大会、业主委员会进行管制，也可以请求小区物业进行管制，如果侵害者拒不停止其侵害，权益被损害者同样可以向有关行政主管部门报告或者投诉，由有关行政主管部门介入进行管制。

不管

物业换开关、水龙头该不该收费?

问题：“插座更换10元/个、马桶疏通50元……”物业提供的这些服务该不该收费?

解读：《民法典》第九百四十二条规定：“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。”

而开关、水龙头并不属于业主的共有部分，物业并没有无偿为业主进行维修的义务，因此，不能要求物业无偿提供服务，物业给业主换开关、水龙头，属于增值服务，可以适当收费。

分不同情况

停水、停电该找谁?

问题：有时会遇到停水、停电问题，有的是供水、供电单位统一对某个区域进行停水、停电，有的是小区里的转供水、电设施出现了问题，而有的则是物业故意给某个业主家停水、停电。

解读：《民法典》第六百五十一条规定：“供电人应当按照国家规定的供电质量标准和约定安全供电。供电人未按照国家规定的供电质量标准和约定安全供电，造成用电人损失的，应当承担赔偿责任。”

供水、供电等专业经营单位应当按照最终用户使用的计量器具显示的量值向用户收取费用。遇到停水、停电等问题，应要求供水、供电等单位解决问题。

如涉及物业服务企业转供水、电的，应区分属于源头问题还是转供水、电中的设备因素，如果是转供水、电中的设备出现问题，应由物业组织自行维修或申请使用维修资金维修。

同时，《民法典》第九百四十四条规定，业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可提起诉讼或申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

房子漏水归谁管?

问题：厨房、卫生间、阳台、楼顶……上述地方漏水是生活中最为常见的，那么是不是该由物业出钱进行维修呢?

解读：其中要分4类情况处理：

（1）新建商品房处于质保期内的，由建设单位（即开发商）来负责维修；

（2）属于自用部位（如业主家厨房、卫生间）或人为破坏、使用不当等原因造成的，一般由使用人（一般指业主）自行组织维修；

（3）超出质保期、因使用年限较长等自然原因出现的屋面、墙面（公共部位）渗水、漏水等问题，应依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金进行维修；

（4）如果没有筹集专项维修资金的，可由相关业主分摊费用来负责维修。

房屋出现质量问题归谁管?

问题：买的房子出现裂缝、墙面掉沙、门窗破损等问题，究竟该找谁?

解读：应分情况讨论：

（1）向开发商购买房屋，居住后发现质量问题：《最高院商品房买卖合同司法解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”因此，如果购买房屋并居住后发现房屋存在影响居住的质量问题后，业主可以向开发商请求赔偿。

（2）购买二手房后发现存在质量问题：《民法典》第六百一十七条规定：“出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可依据本法第五百八十二条至第五百八十四条的规定请求承担违约责任”，因此，如果在购买二手房并居住后发现存在质量问题，现业主应向原业主请求赔偿；原业主如能证明房屋质量问题为开发商所致而并非由其所致，则可按上文规定向开发商请求赔偿。

公共部位、设施出问题谁负责?

问题：“我们小区个别外墙脱落较厉害。”外墙脱落、电梯出现问题，到底该归谁管?

解读：电梯等共有设施设备出问题应区分看待，日常保养的工作，属于日常物业管理的范畴；如属于维修、更新、改造，符合维修资金使用范畴的，应通过申请使用维修资金解决。外墙脱落等公共部位出现问题，保修期内可向物业服务企业或业委会进行反映，由其协调建设单位进行维修；保修期外的，可由物业服务企业或业委会申请使用维修资金解决。

《民法典》第二百八十一条规定：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。

物业要向业委会移交哪些资料？

规划建设及竣工验收资料

1.建设工程规划验收合格证

2.建筑物命名审批表

3.项目房屋交管清单

4.公共设施设备及公共场地移交清单

5.公共设施设备的安装使用和维护保养技术资料移交清单

6.项目供水用水合同

7.项目供电用电合同

8.电信安装合同

9.地下停车库使用审批证明

10.公安消防局建筑工程消防验收合格证

11.建设工程竣工验收证书

12.商品房测绘技术报告

13.公共维修基金缴纳清册

14.工程质量等级核验书

15.前期物业服务合同

产权及实物接管验收资料

1.五证复印件（建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，建筑工程许可证，国有土地使用证，商品房预售许可证）

2.项目名称批文、规划方案审查意见、规划设计方案

3.项目移交证明书

4.房屋公用设施场地等移交验收交接清单

5.公共设备移交验收清单

6.项目钥匙移交验收清单

7.物业管理用房移交（办公设施设备）

工程竣工图纸接管验收资料

1.小区竣工总平面图

2.单体建筑竣工图

3.结构竣工图

4.给排水竣工图

5.电气竣工图

6.消防电气竣工图及资料

7.智能化系统竣工图

8.绿化平面图

9.室外工程竣工图（土建、给排水、电气，消防管网）

工程施工图接管验收资料

1.室外电气施工管网图

2.地下室电气电缆施工图

3.建筑施工图，水利施工图、水位控制和施工图

4.小高层供水加压系统施工图

5.室外工程电气电缆施工图

业主资料

1.业主清册（所有业主姓名、联系方式、身份证复印件，维修记录、紧急联系单、房产证号）

2.小区业主车辆、车位记录表。

财务明细

财务收支明细账册，如物业服务费、业主各类押金、欠收款项、小区公共收益等。

小区设备资料登记表

水泵

1.维保合同

2.合格证

3.维保单位联系方式

4.维护保养手册

5.维护保养记录

6.年检报告

监控设施

1.维保合同

2.监控硬盘录像机主机使用和操作说明

3.维保单位或安装单位联系方式

4.监控器使用和操作说明

5.操作密码

6.维护保养记录

消防设施

1.维保合同

2.消防报警主机使用和操作说明书

3.维保单位或安装单位联系方式

4.消防设备系统验收报告

5.维护保养记录

6.年检报告

7.枪头、水带数量

电子围墙对射、巡更

1.维保合同

2.报警主机、巡更使用和操作说明

3.维保单位或安装单位联系方式

4.操作密码

5.维护保养记录

电梯

1.维保合同

2.维修保养记录

3.维保单位联系方式

4.维修保养记录

5.年检报告

门禁、可视对讲系统

1.维保合同

2.维保单位或安装单位联系方式

3.门禁、对讲产品合格证

4.维修保养记录

5.门禁、可视对讲系统产品合格证

自动道闸

1.维保合同

2.维保单位或安装单位联系方式

3.系统软件、密码及使用说明

4.自动道闸产品合格证

单列物管费账户不当“糊涂业主”

专家建议小区物管费应实行银行账户单列，业委会主任与物业公司法定代表人共同用印。

“你认为你是小区的主人吗？你对自己小区的物业管理满意吗？你知道你交的物业费都用在哪里了？”伴随着城镇化的加速，大型小区逐渐取代原有的单体楼，成为顺德的一个发展方向，但由此也带来了小区治理新难题：业主该如何处理与物业管理公司关系？

上周日，顺德邀请物业管理专家、中国业主大会研究会秘书长刘生敏到凤城讲堂开讲，讲授“业主主导型”小区管理模式。他表示，业主购买房产时，室内房产只占总价值的30%，而室外公共区域价值占70%。放弃室外区域物业管理的业主是“糊涂业主”。在这个过程中，物管费管理是关键问题，他建议小区物管费应实行银行账户单列，业委会主任与物业公司法定代表人共同用印。在设立独立账号的基础上，小区财务独立核算，并实行年度审计。

放弃家门外权益是“糊涂业主”

“国内业主普遍对物业管理存在认识误区。”刘生敏说。很多业主认为，物业管理是物业公司的事情，甚至有一部分业主认为，物业管理是房地产开发商提供的售后服务。实际上，根据《物权法》的规定，物业管理是业主的权益也是义务。“小区内的广告、停车位收入归业主所有，同时业主也有义务维护维修设施设备等。”

刘生敏说，一个业主在购买房产时，实际上，室内房产只占总价值的30%，而室外公共区域价值占70%，放弃室外区域的业主是“糊涂业主”。值得关注的是，即便业主放弃室外公共区域物业管理权益，但根据法律的规定，业主还是得承担起相应室外区域的维护维修等义务。

刘生敏讲到，业主是物业管理的主体，业主大会是决策组织，业主委员会是业主大会的执行机构，物业公司只是提供物业服务，并不是物业管理的主人。“如果把小区比做一家公司，业主大会就是股东大会，业主委员会是董事会，物业公司则是职业经理人。”

“有的业主认为不要业委会，这也是糊涂业主，因为没有业委会，业主连物业费用到哪里去了都不知道。”刘生敏说，同样，不交或少交物业费只是消极维权的方式，最终会直接导致物业服务质量下降，“物业公司不可能自己掏钱垫补，它4399js金莎官方网站过降低物业服务质量来保证收益。”

“我们给物业公司提意见，人家不理不睬，我们拿他们没办法。”顺德某小区业委会主任说。对此，刘生敏表示，这种现象十分普遍，很多小区业主不满物业服务质量，但是却无计可施。他举例说道，业主和物业公司的关系就好比业主与家政服务钟点工的关系，二者在法律上是平等的，但是如果钟点工无法提供或者拒绝提供合同上的服务，那么业主是可以辞退钟点工的。“如果不满意物业服务，业主是有权换物业公司的。”他说。

小区物管应按实结算付费

“但单纯靠换物业公司治标不治本，要想获得满意的物业服务，关键在于物业管理模式。”刘生敏认为，目前国内大多数小区物业管理模式单一、被动，业主没有掌握真正的“自治权”。他向现场顺德业主推荐了“业主主导型”物业管理模式。

刘生敏认为，物管费管理是物业管理的关键问题，他建议小区物管费应实行银行账户单列，业委会主任与物业公司法定代表人共同用印。“很多物业公司同时管理数十个上百个小区，所有小区物业费都用一个银行账号，这样业主很难明确知道物业费到底用了多少。而且一旦打官司，业主是无权查账，因为这个账号关系到多个小区。”刘生敏表示，在设立独立账号的基础上，小区财务独立核算，并实行年度审计。

同时，刘生敏建议物管费从实行部分包干、部分按实结算的付费方式，逐步向实行全面按实结算酬金制转变。“目前国内物业费大多数实行包干制，具体值不值这个价业主也不清楚，物业公司一说涨价就只得交钱。”因此，他表示业委会可以通过市场竞争方式产生业务公司，通过货比三家，了解市场行情，从而选择性价比最高的物业公司。

除此之外，业委会还要与物业公司实行履约保证金制度，一旦物业公司违反合约，不仅要赔付巨额保证金，信誉也会受到影响。同样，为了保证物业管理公平公开，业委会应该聘请第三方参与监管。

但刘生敏也坦言，虽然“业主主导型”物业管理模式有诸多优点，但是实际操作中还是遇到不少困难。他告诉笔者，在上海武汉等多个实践小区中，定期评估监督工作以及第三方参与监督监督依旧不能得到具体落实。

　　■焦点问答

　　公开和沟通是取信业主的关键

　　金域湾业委会成员：业委会如何取得业主信任？

　　刘生敏：业委会若想做好物业管理必须与业主加强沟通。很多小区业主与物业公司的矛盾转化成业主与业委会之间的矛盾，原因在于业委会与业主之前缺乏沟通，不能彼此信任。但实际上，与业主沟通占业委会工作量70%。我的建议是：业委会与业主之间保持定期顺畅的沟通，例如每月开一次例会，每半年召开一次业主代表大会，每半年进行一次物业服务评价，每年进行一次年审，并将年审报告装订成册发给业主。业委会要让业主知道业委会做了什么，尤其是一些看得见摸得着的事情。让业主知道物业费都用在何处。

　　小区开放比封闭更好利用资源

　　伦教鸡州长丰苑的业委会代表：长丰苑原先是村集体用地，周围居住着很多村民。十几年来，村民都习惯在小区内穿行。小区内频频发生偷盗之事。几年前业委会决定将小区进行封闭管理，然而却遭到周围村民的强烈反对，该怎么解决？

　　刘生敏：在进行封闭管理之前，业委会应该先去规划部门确认小区是否可以进行封闭管理。如果有资格进行封闭管理，则要出具封闭管理方案，并取得相关部门批准。如果政府部门不审批或不通过，你就可进行行政诉讼，但需要注意的是，走法律途径的结果未必是你预想的结果。至于涉及到当地村委会事宜，业委会应该与其沟通协商，考虑村民生活需要，采取折中方式。就我个人而言，相比于封闭式小区，我更赞同开放式小区的建设。国外的小区本身就是开放式的，如果本小区弄封闭式管理，相邻的小区也弄封闭式管理，那么小区之间的资源就不能很好地利用。

　　物业公司责任界定关键看合同条款

　　小区业主：摩托车在小区内丢失，物业公司却不承担责任，该如何处理？

　　刘生敏：物业公司有无提供为业务保管财物的服务要看当时与业委会签订的服务合同。一般来说，由于保管财物服务实行起来相对繁琐，因此通常物业公司是不提供此项服务。如果物管公司要承担财产保管方面的责任，不仅业主要交付高额的物业费，另外业主还要进行财产的登记，例如车辆需要进行保管，那么车辆开进小区后，要拿车钥匙到物业管理进行登记，显然这是无法做到的。不过物业公司有监管和维护秩序的责任。如果业主报案后，公安部门来小区取证，小区监控系统坏了，无法提供录像或来访登记，那么物业公司就要承担相应责任。